美國的房產(chǎn)和土地都是私有制的，房主擁有永久產(chǎn)權(quán)，但每年要繳納一定的房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅并不是由美國聯(lián)邦政府或州政府征收，而是由地方政府，郡政府和學(xué)區(qū)征收，主要用于居民所在區(qū)域的治安，消防，教育等公共服務(wù)。

美國房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的？

美國房產(chǎn)稅是以房屋的政府評估價(jià) (Tax Assessed Value)計(jì)算的，而不是像很多人以為的是以房屋成交價(jià)計(jì)算。

地方政府會(huì)請專業(yè)的評估員 (Assessor) 根據(jù)周邊類似房屋的價(jià)格，房屋面積，房齡，地段等因素，公正地評估區(qū)域內(nèi)每棟房屋的價(jià)值。一般來說政府的評估價(jià)會(huì)低于它的市場成交價(jià)，例如一棟2017年標(biāo)價(jià)42萬美元的房子，政府2016年對其估價(jià)只有27萬美元。

同時(shí)，地方政府會(huì)確定下一年的財(cái)政預(yù)算，減去其他政府收入，來決定需要征收的房產(chǎn)稅 (Property Tax)，把這個(gè)數(shù)字再除以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值總額，便得出房產(chǎn)稅率 (Property Tax Rates)。

美國房產(chǎn)稅率大概是多少？

美國的房產(chǎn)稅率一般在1%-3%之間。中國投資者比較喜歡的加州平均房產(chǎn)稅率為0.81%，佛羅里達(dá)州1.10%，紐約州1.58%，德克薩斯州1.93%，華盛頓州0.57%。全美平均房產(chǎn)稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新澤西州 (2.29%)。

每年地方政府的預(yù)算和計(jì)稅價(jià)值總額都會(huì)改變，房產(chǎn)稅率也會(huì)隨之改變。需要注意的是，即使是在同一個(gè)州內(nèi)，不同城市，不同學(xué)區(qū)的房產(chǎn)稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產(chǎn)稅率是1.58%，但紐約市 (New York City) 的平均房產(chǎn)稅率只有0.80%，這是因?yàn)榧~約市的房價(jià)遠(yuǎn)高于紐約州的其他城市，較低的房產(chǎn)稅率也足以覆蓋城市運(yùn)營開支。

而同一個(gè)城市里，不同社區(qū)的房產(chǎn)稅率也都不同。一般來說，房產(chǎn)稅高的地方，公立學(xué)校質(zhì)量，治安狀況，公共設(shè)施等都會(huì)更好。

1. 房屋保險(xiǎn)

對于貸款買家來說，銀行會(huì)要求賣家在過戶前必須買房屋保險(xiǎn)。而對于現(xiàn)金買家來說，法律并不強(qiáng)制購買，但一般房主都會(huì)購買房屋保險(xiǎn)，遇到意外或?yàn)?zāi)害的時(shí)候可以在經(jīng)濟(jì)上得到補(bǔ)償。

屋主保險(xiǎn)的價(jià)格根據(jù)房屋狀況，保險(xiǎn)公司的不同，從幾百到幾萬美元都有，一般的房屋一年保險(xiǎn)費(fèi)大概在300-1000美元之間。

美國的房屋保險(xiǎn)大致分為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和責(zé)任險(xiǎn)兩大項(xiàng)：

財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) (Property Coverage)

房屋主體 (Dwelling)
保房屋主體結(jié)構(gòu)。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主體以外的建筑物，像車庫，工具間等。通常占主保險(xiǎn)的10%。私人財(cái)物 (Personal Property)
保房屋內(nèi)所有個(gè)人財(cái)產(chǎn)，像家具，家電，衣物等。投資房可以不用保私人財(cái)務(wù)，租客會(huì)為自己購買租戶保險(xiǎn)。修復(fù)期生活開支 (Loss of Use)
因房屋損壞而無法居住，這項(xiàng)可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷，例如酒店住宿等，通常上限為主保險(xiǎn)的20%。
責(zé)任險(xiǎn) (Liability Coverage)

個(gè)人責(zé)任 (Personal Liability)
如果有人在房屋內(nèi)發(fā)生意外，例如家中客人從臺(tái)階上摔倒并起訴了你，這項(xiàng)可以保此類意外所產(chǎn)生的賠償費(fèi)用。醫(yī)療責(zé)任 (Medical Payment)
房屋造成他人受傷所產(chǎn)生的醫(yī)藥費(fèi)。例如你可以賠償那個(gè)從你臺(tái)階上摔倒的客人醫(yī)藥費(fèi)。
3.物業(yè)管理費(fèi)

HOA 是美國業(yè)主協(xié)會(huì) (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習(xí)慣將 HOA Fee 稱為物業(yè)管理費(fèi)。美國的 HOA Fee 主要針對聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產(chǎn)權(quán)不包括外墻的房產(chǎn)。房主每個(gè)月需要交一筆物業(yè)管理費(fèi)用，這些錢會(huì)進(jìn)入到一個(gè)公共賬戶，用于維護(hù)社區(qū)的公共區(qū)域。

物業(yè)管理費(fèi)包含了哪些項(xiàng)目？

HOA 負(fù)責(zé)維護(hù)房屋公共區(qū)域的維護(hù)，大概包括以下幾個(gè)部分：

維護(hù)社區(qū)秩序
控制社區(qū)噪音，管理停車，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安保。公共服務(wù) (City Services)
收集并處理社區(qū)垃圾，交公共區(qū)域的水電費(fèi)。維護(hù)社區(qū)環(huán)境 (Maintenance)
清掃公共區(qū)域，修剪草坪，防治害蟲等，經(jīng)常下雪的地區(qū)HOA還會(huì)負(fù)責(zé)除雪。管理公共設(shè)施 (Amentities)
管理社區(qū)內(nèi)的游泳池，健身房，網(wǎng)球場，電梯等設(shè)施。保險(xiǎn) (Insurance)
HOA 通常會(huì)負(fù)責(zé)公共區(qū)域的保險(xiǎn)，例如火險(xiǎn)。因?yàn)槁?lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的，一家著火也會(huì)影響到其他房主，所以火險(xiǎn)是 HOA 統(tǒng)一購買，一般公寓保險(xiǎn) (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區(qū)區(qū)域。
有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費(fèi)，而有的 HOA Fee 包括的項(xiàng)目很少，每個(gè)社區(qū)都不一樣，價(jià)格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高達(dá)1000美元的，獨(dú)棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。

有 HOA 即有好處也有麻煩。很多事情交給 HOA 統(tǒng)一打理，省下了房主自己聯(lián)系服務(wù)公司和比價(jià)的時(shí)間，但 HOA 也會(huì)有諸多限制，可能會(huì)限制你出租房子，限制你養(yǎng)寵物，甚至不讓你裝地板等。

因此，在美國買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細(xì)研究下該 HOA 的具體規(guī)定。尤其是對買房后打算出租的人來說，如果買房后發(fā)現(xiàn) HOA 規(guī)定不能出租，那就麻煩了。

1. 維護(hù)和維修

美國的獨(dú)棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常維護(hù)就需要房主自己打理。

草坪維護(hù) (Lawn Care)

一般獨(dú)棟別墅都是帶花園和草坪的，一半以上的美國家庭都有除草機(jī)，他們認(rèn)為整潔的草坪是一個(gè)家的門面，很樂于親自打理，既健身又省錢，如果你不想干這些活，那就得花錢請專門的園藝公司來做，根據(jù)草坪的大小，收費(fèi)也都不一樣

在容易遭受暴風(fēng)雪的地區(qū)，一般都是“各家自掃門前雪”，也可以請專門的除雪公司來清理車道和屋頂上的積雪，

水，電暖氣費(fèi)（Water）

和國內(nèi)一樣，美國房主也要承擔(dān)各種水電暖氣等費(fèi)用